[창간 특집] 윤 당선인, 야심만만하게 공약 내세웠지만… 문제가 한두 가지가 아니네

윤석열 대통령 당선인이 재건축 규제 완화를 공약으로 제시하면서 서울을 비롯한 수도권 아파트 재건축에 대한 기대감이 높아지고 있다. 하지만 공약 대부분이 법 개정이 필요한 것이라 다수당인 더불어민주당의 동의를 얻어야 하는 점이 과제다. 또한 벌써 강남을 중심으로 재건축 시장이 들썩이고 있어 새 정부의 재건축 규제 완화는 후순위로 밀릴 수 있다는 전망도 나온다.

윤 당선인 측이 재건축 규제 완화 카드를 내놓은 것은 문재인 정부의 집값 급등의 원인이 공급 부족이라고 보기 때문이다.

사실 전국 단위로 따져보면 문재인 정부의 공급은 오히려 많은 편이었지만 지나친 규제로 인해 집값의 바로미터인 서울 등 수도권의 공급이 제한적이었다는 시각이다.

집값 안정을 위해 이제 이곳에 다량의 아파트를 풀어야 하는데 마땅한 부지가 없다는 게 문제다. 구축아파트 재건축 방안에 방점이 찍힌 배경이다. 현재 서울에서 재건축 연한인 준공 30년 이상의 아파트는 전체 42만8000가구 중 24%에 달한다.

규제 완화, 핵심은 안전진단?
재건축 사업의 걸림돌 중 하나는 ‘안전진단’이다. 실제로 수많은 재건축 대상 사업지가 안전진단으로 인해 사업이 좌초됐다.

2018년 3월 시행된 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 조치로 인해 1차 안전진단을 통과하더라도 2차 정밀안전진단에서 부적격 통보를 받는 경우가 많았다. 안전진단 평가항목 가운데 구조 안전성 가중치를 기존 20%에서 50%까지 강화했기 때문이다. 준공 30년을 넘어 재건축 요건을 채우고, 주차 문제나 녹물이 나오는 등 주거 환경이 열악해도 콘크리트와 같은 건물의 구조 안전성에 이상이 없다고 판단되면 재건축이 불가하게 된 것이다.

이에 윤 당선인은 준공 30년 이상 공동주택에는 정밀안전진단을 면제하거나 구조안정성 기준을 30%까지 낮출 계획이다. 이렇게 되면 그동안 정밀안전진단에서 고배를 마신 사업지들의 재건축 가능성이 높아져 서울을 포함한 수도권 주요 단지들의 재건축 기대감이 커질 전망이다.

또 다른 걸림돌, 초과이익환수제

안전진단의 기준을 완화한다고 해서 재건축 사업이 활발하게 이뤄지긴 어렵다. 재건축의 가장 큰 대못인 ‘재건축초과이익환수제(재초환)’가 버티고 있다.

2018년 부활한 재초환은 재건축을 통해 조합원이 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻으면 정부가 이익 금액의 10~50%를 부담금으로 거두는 제도다. 이에 반발한 일부 정비사업지에선 재건축 대신 리모델링으로 방향을 선회하기도 했다.

대통령직인수위원회는 현재 3000만원인 면제 구간을 상향하는 동시에 구간별 부과율도 낮추는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 또 재건축 종전가액 평가 시점을 추진위원회에서 조합설립인가 시점으로 바꿔 부담금 부과 기준의 사업 기간을 단축하거나 초과 이익에서 제외되는 공사비 등 비용인정 항목을 확대하는 방안도 논의하고 있다.

실현 가능성은
야심 찬 공약을 내세웠지만, 실제 정책으로 연결되기까지는 험로가 예상된다. 공약 대부분이 법 개정이 필요한 것이라 다수당인 민주당의 동의를 얻어야 한다.

재초환의 경우 노무현 정부 시절 도입된 후 보수 정권에서는 계속 시행이 유예됐지만 현 정부 들어 복원됐다. 재건축 부담금을 낮추려면 ‘재건축이익환수법’을 개정해야 하는데 민주당의 협조를 끌어내기가 쉽지 않을 전망이다.

안전진단 기준 완화는 국토교통부 시행령만 고치면 되기에 정부의 재량만으로 해결할 수 있다. 하지만 올해 지방선거가 남아있는 만큼 서둘러 밀어붙일 수는 없는 상황이다.

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